НЕ БЕРИ ИПОТЕКУ, пока не посмотришь видео | ЧТО ПОКУПАТЬ В ИПОТЕКУ в 2023?

YOUTUBE · 20.11.2025 03:29

Ключевые темы и таймкоды

Введение и вопрос от подписчиков

0:00

Подписчики спрашивают, что выбрать: новостройку или готовую квартиру на вторичном рынке.
Автор считает, что готовая квартира дешевле на 7% и уже с ремонтом.
Застройщик предлагает квартиру со сроком сдачи во втором квартале 2024 года и отделкой в ипотеку.

Проблемы выбора недвижимости

0:52

Покупатели часто выбирают среднемесячный платёж по ипотеке, не учитывая скрытые комиссии и условия страхования.
Видео обещает подробный разбор ипотеки и манипуляций банков.

Закрытый клуб для инвесторов

1:37

Анонс закрытого клуба «Про бабло» для обсуждения инвестиций в недвижимость, золото и фондовый рынок.
В клубе публикуются интервью инвесторов и ответы автора на вопросы подписчиков.

Изменения на рынке ипотеки

2:37

Десять лет назад ипотеку было сложно продавать, но сейчас ситуация изменилась.
Покупатели стали более уверенными в завтрашнем дне из-за низкого уровня безработицы.

Рынок труда и зарплаты

3:37

Средние зарплаты по стране: от 70 до 100 тысяч рублей у рабочих и от 40 до 50 тысяч у учителей.
Зарплаты разработчиков и программистов достигают 100–140 тысяч рублей.

Финансовое состояние молодой семьи

4:37

Бюджет молодой пары в возрасте 27 лет: минимум 80 тысяч рублей, средний — 120 тысяч рублей.
Цена однокомнатной квартиры в российских городах-миллионниках: от 2,5 до 3,5 миллионов рублей.

Расчёт ипотеки

5:29

При первоначальном взносе 700 тысяч рублей займ составит 2,8 миллиона рублей.
Среднемесячный платёж — 20 тысяч рублей, что составляет одну четвёртую от общего дохода семьи.

Влияние инфляции и рождение ребёнка

8:22

Инфляция влияет на семейный бюджет, особенно при рождении ребёнка.
Появление ребёнка может снизить платёж по ипотеке до 17 тысяч рублей благодаря материнскому капиталу.

Семейный бюджет и ипотека

9:22

Семья с ребёнком и инфляцией сталкивается с расходами в 50 тысяч рублей в месяц.
Среднемесячный платёж по ипотеке составляет 17 тысяч рублей, что увеличивает расходы до 67 тысяч.
Даже при повышении зарплаты одного из членов семьи до 70–80 тысяч рублей семья балансирует на грани кредитной нагрузки.

Оценка заёмщиков и безработица

10:16

Менеджеры отделов продаж не учитывают долгосрочную финансовую нагрузку семей с детьми.
Не рассматривается возможность роста уровня безработицы в стране.
Крупнейшие корпорации проводят сокращения работников, но граждане продолжают верить в успешное будущее.

Покупка квартиры в 2018 году

11:16

Покупатель купил квартиру за 6 миллионов рублей в 2018 году под 9% годовых.
За пять лет выплачено 2,2 миллиона рублей процентов банку.
Реальная стоимость квартиры в 2023 году составляет 8,5 миллионов рублей.

Продажа квартиры и прибыль

12:16

При продаже квартиры за 8,6–8,8 миллиона рублей после погашения долга останется 4,2 миллиона рублей.
Даже при накоплении 10 тысяч рублей в месяц за пять лет можно было бы накопить более 3 миллионов рублей.

Инфляция и рост цен на недвижимость

14:16

Если бы квартиры дорожали на 20% в год, их цена в 2023 году должна была бы составить 12 миллионов рублей.
Реальный рост цен на недвижимость составил всего 40%.
Инвестиции в квартиру не обогнали банковский депозит со средней ставкой 8–9% годовых.

Темпы роста капитала

16:16

Темпы роста капитала в московской недвижимости не обогнали среднюю ставку по банковским депозитам.
Рост цен на недвижимость обусловлен пузырём, а не реальными экономическими факторами.

Инфляция и недвижимость

16:46

В марте 2022 года квартира за 3,5 миллиона рублей стоила 3,6 миллиона.
Сейчас такую же квартиру можно купить за 3,25 миллиона рублей из-за снижения цен на 7%.
Цены на продукты питания выросли, но цены на недвижимость не изменились.

Выигрыш от инфляции

17:46

Не успев купить квартиру в марте 2022 года, вы выиграли из-за снижения цен.
Если бы деньги были на депозите, разница в цене составила бы 600 тысяч рублей.
Вопрос о том, можно ли обыграть инфляцию, купив квартиру в ипотеку, остаётся открытым.

Ипотека и рост цен

18:46

Покупка квартиры в ипотеку за 3 миллиона рублей с первоначальным взносом 600 тысяч и ставкой 7% приводит к ежегодному росту цены на 5,5%.
Первые годы большая часть платежа идёт на проценты, а не на погашение тела долга.
За пять лет квартира подорожает на 25–27%.

Просадка рынка и ипотека

20:41

При просадке рынка ипотечники могут потерять деньги.
Пример: рынок вырос на 40%, но затем упал на 20%.
За три года падения рынка вы погасили всего 2,7 миллиона рублей из 3,5 миллиона, взятых в ипотеку.

Эффект низкой базы

25:41

Эффект низкой базы: при росте на 200% падение на 75% приводит к потере 100% от начального значения.
Инфоцыгане используют этот эффект для обмана клиентов.
Опасность для ипотечников: при просадке рынка на 20% от первоначальной цены вы можете остаться ни с чем.

Заключение

27:41

Ипотечники платят от зафиксированной цены квартиры, а не от текущей рыночной.
Если рынок просел на 20%, ваши деньги могут быть потеряны.
Важно учитывать динамику рынка при принятии решений об ипотеке.

Риски ипотеки на рынке недвижимости

28:41

Банк не делится рисками с заёмщиком.
Выигрывают те, кто берёт ипотеку на фазах роста рынка.
В периоды падения рынка ипотека становится рискованной.

Субсидированная ипотека от застройщиков

29:39

Застройщики используют субсидированную ипотеку для повышения цен.
Пример: квартира за 10 миллионов рублей продаётся за 11 миллионов, но не продаётся.
Застройщик предлагает банку продать квартиру за 13 миллионов, получая субсидированную ставку.

Анализ рисков для заёмщиков

32:39

Заёмщики не анализируют тело займа, фокусируясь только на ставке.
Банк рассчитывает прибыль, основываясь на циклах смены недвижимости, а не на погашении ипотеки.
Через 7–8 лет ипотека часто гасится следующими покупателями.

Финансовые риски при покупке новостройки

34:39

Первоначальный взнос и дополнительные расходы увеличивают общую сумму долга.
Покупка новостройки может оказаться более дорогой, чем покупка готового жилья.
Банк может не вернуть деньги при продаже квартиры.

Последствия для рынка недвижимости

36:39

Застройщики раздули пузыри цен, оторвавшись от вторичного рынка.
Новостройки по ценам обогнали готовое жильё.
Льготная ипотека создаёт дисбаланс на рынке.

Проблемы беспечного поколения

37:39

Беспечное поколение не анализирует долгосрочные циклы и расходы.
Рождение детей может увеличить долговую нагрузку.
Застройщики и банки манипулируют цифрами, создавая иллюзию выгодности.

Заключение

38:39

Люди покупают только низкие ставки, не видя всех рисков.
Рынок недвижимости полон подводных камней, которые сложно проанализировать.
Автор призывает подписаться на канал для получения более объективной информации.